重磅：或将下调存量住房贷款利率，允许转按揭

中国正考虑允许房主对高达 5.4 万亿美元的抵押贷款进行再融资，以降低数百万家庭的借贷成本并促进消费。

知情人士表示，根据该计划，房主将能够在 1 月份之前与目前的贷款银行重新协商条款，而银行通常会在 1 月份重新定价抵押贷款。他们还将首次被允许与转入其他银行。

去年，央行鼓励降低抵押贷款成本，银行也罕见地下调了首套住房抵押贷款的未偿还利率，此后，当局正在加大力度降低抵押贷款成本，目前尚不清楚最新的考虑是否适用于所有房屋。

虽然较低的抵押贷款利率将损害国有银行的盈利能力，但当局正面临着新的压力，需要阻止全球第二大经济体房地产市场引发的经济放缓。

“如果实施，此举将发出一个信号，即中央政府正在加大力度支持整体经济、保护家庭财富和刺激消费，”银河国际证券香港中国房地产研究主管郑国强表示。“这也将间接帮助房地产行业。”

彭博中国开发商指数周五下午交易中上涨逾 8%，世茂集团控股有限公司飙升 28%，万科企业在香港上涨 17%。中国离岸人民币也创下一年多以来的最高水平，市场乐观地认为进一步的房地产刺激措施将缓解市场对房地产市场低迷和中国经济增长前景的担忧。

中国人民银行和国家金融监督管理委员会没有回应置评请求。

新计划针对现有房主，由于今年新购房者享受了基准利率的大幅下调，他们被排除在外。

如果获得批准，它可能有助于比预期更快地减轻抵押贷款负担。虽然中国今年已将平均抵押贷款成本推至历史最低，但大多数家庭并未受益，因为银行要到明年才会对现有贷款进行重新定价。

杰富瑞金融集团中国经济学家陈姝瑾表示：“如果允许房主长期更换银行以获得更低的利率，这一举措的方向是正确的，它更以市场为导向，比一次性降息更好。”“这可能会稍微刺激消费，但不会对房地产行业产生重大影响”，因为购房者已经享受到了低利率。

陈姝瑾表示，银行的净息差可能会被压缩约 10 个基点，这仍然是“可控的”，因为银行有各种方法，包括下调存款利率来缓解影响。CGS International 亚洲金融业务主管 Michael Chang 估计影响会比较温和，约为 5 个基点。

截至 6 月底，银行业平均净息差跌至 1.54% 的历史低点，远低于维持合理盈利所需的 1.8% 的门槛。

近年来，中国大力降低抵押贷款成本，主要帮助了新购房者。作为长期抵押贷款基准的五年期优惠利率在 7 月份下调至 3.85%。今年 5 月，央行取消了全国范围内针对首套和二套房的抵押贷款利率下限。此前，一些大城市允许之前有抵押贷款的买家（即使已全额偿还）享受较低的利率。

这种差距引发了一波提前还贷的浪潮，近年来，这给贷方带来了压力。房主利用廉价的消费贷款来提前偿还抵押贷款，而这种做法是监管机构禁止的。

尽管中国自 2022 年底以来一直在放松政策以重振房地产市场，但瑞银表示，这些措施的实施进展缓慢，影响有限。这家瑞士银行表示，疲软的房地产市场对整体经济的拖累将大于预期，包括刺激家庭消费。

房地产危机已进入第四个年头，拖累了从就业市场到消费和家庭财富的一切。虽然 7 月份零售额超出预期，但这主要是由于季节性上涨，仍远低于疫情前的趋势。