房贷保险公司MGIC估值具吸引力

美国的住房贷款领域今年将发生巨震。MGIC Investment Corp. (MTG)等房贷保险公司可能会提供一个出人意料的避风港。

私人房贷保险被用来增强房贷借款人的信誉。借款人需要使用此类保险情况通常是，他们支付的首付款比例低于20%，而他们申请的房贷最终将被售予联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)等政府所有的担保机构。私人房贷保险商从中获取一笔保费，在发生违约的情况下帮助分担担保人的损失。

在上一次危机期间，房贷保险公司纷纷深陷困境。进入2008年时，在MGIC的风险资产组合中，数以十亿美元的次级房贷或文件材料要求较低的房贷占据相当大份额。该公司的股价在2009年曾跌破1美元。现如今，MGIC的主要业务是更加标准化的房贷。截至去年底，该公司对FICO信用评分低于639分的房贷的风险敞口占比不到4%，而在该公司所提供保险的房贷中，具有完整文件的贷款的占比达到98.6%。总体而言，房贷保险公司现在遵循一套与金融危机时不同的规则。鉴于曾因资本过少的房贷保险公司而遭受严重损失，房利美和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)收紧了对于这两家公司所购房贷的要求。

尽管如此，今年以来，MGIC及其同行Essent Group Ltd. (ESNT)、Radian Group (RDN)、Nmi Holdings Inc. (NMIH)等公司的股价仍与贷款发放公司的股价一起受到重创。许多投资者已普遍对违约风险持悲观态度，寻求获得宽限的借款人数量减少并没有给他们带来安慰。MGIC目前股价较账面价值有30%左右的折让。

但是，像MGIC这样的房贷保险商还有其他一些有利的地方∶与贷款机构不同，MGIC的收入取决于其按承保的房贷美元总额收取的手续费，而不是利率或利差。利率下降、抵押贷款与美国国债之间利差不断收窄，不仅会挤压持有贷款的银行的利润，也会挤压抵押贷款发放机构的利润。但这些因素也会继续催生更多抵押贷款。

购房活动在房贷市场上占比越来越高，MGIC也有望从中受益。到目前为止，再融资活动一直在房贷市场上占主导地位，而MGIC在再融资领域的份额较小。如果房贷被提前偿还，会造成业务流失，并推高成本。但是，如果有更多新的购房活动，可能会抵消这一影响。现在，相比再融资，购房贷款可以享受到更优惠的利率。据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，8月中旬，房贷的再融资申请数量较前一周下降5%，而购房贷款申请则持续增长。美国7月份成屋销量大幅增长了25%。本月，房屋建筑商股价大幅上涨，相比之下，MGIC和抵押贷款保险商股价涨幅要小得多。

值得注意的是，联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)新开征的不利市场费并不适用于新购房交易。这一费用令许多热衷于再融资交易的抵押贷款发放机构受挫。总的来说，房利美和房地美的更大目标是减少对政府支持的依赖，吸引私人资本，这个目标可能会导致更多的风险共担，或许是让房贷保险商分担风险，即便这种变化会推高房贷发放机构的成本。

当然，如果借款人的延期还款演变成严重的拖欠和违约，损失风险仍存在。不过，虽然MGIC可能会增加损失拨备（这将导致净收入减少），但实际的现金流影响可能需要数年时间才能体现出来，因为MGIC通常只在借款人丧失抵押品赎回权后才会产生支出。政府让人们待在家中的努力可能会使这一过程拖得更久。此外，房利美和房地美已经暂时降低了对保险公司在许多情况下针对房贷拖欠风险而持有额外资本金的要求。

利用这段时间的缓冲，MGIC正在通过内部资源累积资本，在截至今年6月的六个月里现金流较上年同期增加了近两倍。该公司还在8月份通过发行债券从外部融资了6.5亿美元。房贷市场会出现违约现象，但不应过度低估MGIC的优势。